跑完这个仍在抢房的城市，业主们可以考虑提前骂娘了！
这大概是本世纪二十年代，我见过最奇特的市场：
明明开盘即清盘，开发商却原地打滚说“没赚着钱”。
在他们眼里，买到房的才是“赚大头儿”的。
只可惜，传说中“赚了大头儿”恨不得蹦起来给它们个嘴巴：
“地你们拿的，房你们盖的，连潜规则都是你们定的！倒挂3000-5000/㎡我还得感恩戴德，钱怎么就让我赚走了？”
集中调研后，我发现了真相——
开发商一门心思想着如（duo）何（zhuan）去（dian）化（qian），购房者专心致志盯着单（duan）价（qi）倒（tao）挂（li）。
到头来，拿地的确实没咋赚，买房的着实没少掏。
简直要了亲命！我开始为这届的交房品质担忧起来。
01
这是集体得“近视眼”的节奏？
让我不敢相信的是，这种刨坑埋雷的事儿竟然发生在宁波。
2020年的宁波楼市，用一句话总结就是：整个晋西北都打成了一锅粥。
仅端午节前后，高新、潘火、小港、奉化等地接连刷新各自土拍纪录。
鄞州区徐戎路地块以32520元/㎡的楼面价刷新创宁波土拍价格上限。
这个地价，即便拿到杭州，也能轻松秒杀大把的“傻白甜地块”。
土拍价格上限不断抬升的最直接后果，是精装限价的节节走高。
高新区32000元/㎡、海曙核心35000-36000元/㎡、鄞州核心36000-37000元/㎡、甬江北逼近40000元/㎡、东部新城47300元/㎡……
2020年第二季度，宁波一、二手房双双进入普涨模式。
这就形成了今天宁波楼市一二手房之间的基本格局：
大多数热点板块倒挂5000元/㎡，非热点板块倒挂1000-3000元/㎡不等。
不过很快，杀红眼的土地市场直接逼出了“七七新政”，大致内容可以总结为三句话：
1、加大土地供应力度
2、从严核定新出让地块商品住宅销售价格3、严控楼面价格
“七七新政”像一剂特效药，及时止住了开发商无脑拿地的症状，没有让病情进一步恶化。
取而代之的是，大家一反常态的谨慎：
除个别核心区的稀缺地块外，绝大多数成交楼面价都不再像“七七新政”前那么夸张。
但即便如此，地价与精装限价空间缩水，加之水涨船高建安成本与资金成本，能挣钱的楼盘掰着手指头也数的过来了。
春来晓园：楼面价22560元/㎡，毛坯限价30500元/㎡；
滨涛府：楼面价22000元/㎡，备案价32600元/㎡；滨江宁穿路地块项目：楼面价28545元/㎡，毛坯限价36800元/㎡；建发启运路地块项目：楼面价25667元/㎡，毛坯限价34400元/㎡；江山万里&雅戈尔项目：楼面价32516元/㎡，毛坯限价41000元/㎡。
楼面价与毛坯限价小于1万元/㎡的比比皆是。
因此，宁波楼市便出现了神奇的一幕：
开发商看着购房者打新赚倒挂，心里越想越不对劲：
我开发商凭实力拿的地，凭本事盖的房，岂容业主们赚差价？！
说吃就端！宁波的开发商头脑风暴了一番，鼓捣个终极杀手锏——“加装包”。
当着明人不说暗话，要不来宁波一趟，你可能没机会见识啥叫“加装包”。
闲话少叙，直接上图！！！
各位看官，发现没？你要多出个十多万，我就给你好好装。不想出这个钱也可以，交付品质保证能让你维权维得理直气壮。
我的妈呀！开发商已经开始堂堂正正地抢装修队的生意了！
加装包作为开发商求生意志的集中体现，许多操盘房企视其为救命稻草。
万万没想到，宁波购房者也那么争气：
面对1500-3000元/㎡的加装包，从“1”字头的刚需家庭到“5”字头的土豪买家，一律照单全收。
说起来，这加装包倒真是面灵光的镜子，照出了世间百态——
有人想花钱花在明处，免得日后维权，吃相难看；
有人觉得大钱花了，不差这点儿小钱；有人担心开发商没利润后，房屋质量得不到保障；还有的，是真心敢怒不敢言……
宁波地铁三期规划原则性获批不过1个多月，按理说这份红利期兑现到2026年的重大利好应该是人们关注的焦点吧？
但事实表明，我草率了！
一来很多在售新盘距三期规划地铁口较远，二来更多购房者想的还是短期套利，哪怕倒挂仅有3000-5000元/㎡上下。
真正关心全新地铁规划的购房者，远比想象中要少。
02
被透支和横盘风险支配的市场，正在瑟瑟发抖
面粉与面包价格的无限接近，让人担忧烹饪过程的猫腻，这一点再正常不过。
经历了2020年的一波行情之后，目前宁波已成为被严重透支的市场。
首先，一二手房价差正在走向弥合：
东部新城、老海曙、南部商务区等核心地段在售项目，大多倒挂也只有3000-5000元/㎡。
与长三角其它核心城市相比，这样的倒挂只能说聊胜于无。
而非热门地段，倒挂1000-2000元/㎡，甚至不存在倒挂的项目更是比比皆是。
熟悉上海、杭州、苏州、南京等市场的购房者看看就笑了。
另一方面，二手房价格内部差异正在拉大，置换家庭与套利家庭交织在一起，抑制了整体价格。
其次，楼面价显著上行，但精装限价却明显滞后，客观上预警了横盘风险。
纵观2020年的土拍，尽管地王频现，但精装限价却始终保持着相对温和的态势。
开发商利润率变薄，有心做好产品的就越发减少。
未来在二手房市场，真正能做到品牌溢价、品质溢价的有多少，可想而知。
否则，众房企根本不屑于low到靠“加装包”来自救；
房企们的另一自救措施，是在绕城外，甚至奉化这类刚刚“转正”不久的区域去拿地。
这样一来，待外围单价夯实后，绕城内才有可能被进一步倒逼上行。
一个不太好的消息就是，近年来造城运动“拉满弦”的奉化区，目前自身去化已成问题。
为核心板块筑底的板块，也不同程度存在提前透支价值的现象。
最后，当前的价格体系在同类别城市中已失去竞争力。
市内五区中，单价“1”字头早已绝迹，2万+单价正在被边缘化，即便3万上下单价的已无地段优势可言……
2-4万元/㎡之间的预算在杭州、南京、苏州仍有大量改善房源可选。
“上海的水满了，苏杭用桶接，宁波只能用盆接”早就成了共识。
即便是在一线城市广州，这样的预算也有大把刚需、首改板块房源值得入手。
但在宁波，3万元/㎡大多分布在鄞州、江北、海曙等区的非核心地段以及北仑核心区等地。
塔尖板块东部新城核心已无新盘供应，当前二手房价格高达6-7万元/㎡。
这一价格拿到杭州，妥妥地在望江新城、江河汇、奥体、滨江CBD等塔尖板块“平趟”。
声明一点，尽管担忧这届交房品质，也吐槽了价格体系的提前透支，但我真不是来宁波砸盘的。
以上种种现象汇报和市场形势，都是基于短期市场表现而做出的研判。
就长线而言，宁波仍然是个杠杠滴的市场：
这座城市内生力非常强。
统计显示，约70%左右的房源被宁波本地人买走，外来的30%购买力中，有2/3购入的是刚需房源。
也就是说，宁波人以一己之力将绕城内主力房价推向3-7万/㎡。这在全国范围内是较为罕见的。
其次，宁波城市基本面仍然能打：
GDP万亿级，年人口流入20-30万，上市公司数量在全国名列前茅，人均可支配收入吊打九成以上省会城市…
凡此种种，皆是值得长线持有的理由。
只是，提前透支与横盘风险正在加剧，浙江省内杭州一城独大的趋势客观存在，入手宁波你可能真的需要更多耐心。
03
这些硬核资产，仍旧值得入手…
目前，宁波的限购政策较为友好：
非宁波户籍市五区内无房，或提供3年内连续缴纳24个月以上个税或社保证明，即可在限购区内购入1套住宅。
具体限购范围，请参考这个红圈：
如果你一定要在宁波买房，以下干货务必收藏：
城市核心板块房源：东部新城、三江口、老江东、明湖板块
摊开宁波城市版图就会发现，上述地段基本位于城市几何中心或未来发展权重板块。
近年来，宁波城市骨架不断拉大，出于成本及利润考量，众房企也热衷于在外围板块布局。
然而，城市核心地段土地资源越发稀缺，板块内新房长线价值也必将不断巩固。
配套成熟、保值性好、入手门槛高是这一系列板块的突出特点。
绿城凤起潮鸣、奥克斯天一晓著、绿城春月金沙、龙湖天曜、江元府等700-800万级房源虽已是城市房价天花板，但仍受到不少塔尖家庭的追捧。
享受东部新城外溢的水岸春晖，有房家庭摇号中签率直接降至个位数。
只是，这些核心板块当前供应量已十分吃紧，买不买得起靠实力，买不买得上靠缘分。
土豪城市，专治各种不服。
优质教育板块房源：镇海区、江北区
学区房在哪儿都受欢迎，这是颠扑不破的真理。
擅长经商的宁波人，对子女教育的重视超乎你的想象。
在宁波二手房成交单价排行榜上，TOP 10中有一半以上被学区房包揽。
此类房产功能性十分明确，且在二手房市场议价能力较强、成交周期较短。
当前，位于江北区的姚江晴雨、江来上府，镇海区的春语云树、崇文花园均疑似属此类房产。
或许这些楼盘当前倒挂价格仅在3000-5000元/㎡之间，但中签率仍然低到惊人。
无数经验印证，调控越是严厉，学区房就越是稀缺。
（注意：以上楼盘在未交付前，均不作任何学区承诺）
严重断供板块：鄞州中心区
板块基本面OK，教育、商业、地铁，该有的都有了，但唯独房源稀缺。
这样的地段，通常能在断供一段时间后，大概率迎来一波市场热度。
老海曙如此，东部新城如此，鄞州中心区也是如此。
目前，作为城市封面的南部商务区新盘是真的稀缺：
有意拿下城南的，也大都只能无奈考虑姜山、石碶、下应、首南等相对外围板块。
值得注意的是，这里可能是目前宁波为数不多的倒挂超万元的板块。
像宁波宝龙一城，目前均价32380元/㎡，周边二手房价早已站稳45000-50000元/㎡。
城市调研系列：
本文为大碗楼市原创